Définition
La Surface Utile Brute (SUB) est la mesure de référence du marché locatif tertiaire en France. C'est la surface sur laquelle se calculent les loyers, les charges et les ratios d'occupation. Quand un agent immobilier annonce "500 m² disponibles", il parle en SUB.
Concrètement, la SUB mesure la surface de plancher comprise entre les faces intérieures des murs extérieurs du bâtiment, à chaque niveau. Elle inclut les espaces de bureau, les circulations intérieures privatives (couloirs), les sanitaires privatifs, les locaux techniques accessibles et les espaces communs privatifs (cuisine, salle de réunion). Elle exclut les éléments de structure : murs porteurs, cages d'escalier et d'ascenseur, gaines techniques, terrasses et balcons.
La SUB ne doit pas être confondue avec la Surface Utile Nette (SUN), qui est la surface réellement "occupable". La SUB moins les circulations, sanitaires et locaux techniques.
Comment se calcule la SUB (méthode pas à pas)
Le calcul de la SUB suit une logique de soustraction à partir de la surface totale du bâtiment.
Étape 1 : Partir de la surface hors œuvre brute (SHOB). C'est la surface totale de tous les planchers, mesurée au nu extérieur des murs. Elle inclut tout : murs, escaliers, gaines, terrasses.
Étape 2 : Soustraire les éléments de structure. Murs extérieurs et porteurs, cages d'escalier et d'ascenseur, gaines techniques (ventilation, électricité, plomberie), espaces non clos (terrasses, balcons, loggias).
Étape 3 : Le résultat est la SUB. La surface comprise entre les faces intérieures des murs extérieurs, déduction faite des éléments de structure.
SUB, SUN, SDP : ne pas confondre les surfaces
Le marché immobilier tertiaire utilise plusieurs définitions de surface. Les mélanger, c'est risquer de payer pour des m² qu'on n'utilise pas ou de sous-estimer son besoin réel.
La SUB (Surface Utile Brute) : la référence du marché locatif. C'est celle qui figure dans les annonces et sur laquelle le loyer est calculé. Elle inclut les circulations intérieures, les sanitaires et les locaux techniques privatifs.
La SUN (Surface Utile Nette) : la surface réellement "meublable" : là où vous pouvez installer des postes de travail, des salles de réunion, une cuisine. C'est la surface qui vous intéresse en tant qu'occupant.
La SDP (Surface De Plancher) : la référence réglementaire pour les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable). Définie par l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme. Plus large que la SUB (elle inclut certains éléments que la SUB exclut).
Pourquoi ça compte : un bailleur qui annonce 400 m² en SUB propose en réalité 300 à 340 m² de SUN. Si vous avez besoin de 40 postes à 8 m²/poste (soit 320 m² de SUN), vous devez chercher un local de 375 à 425 m² en SUB. Confondre SUB et SUN, c'est se retrouver à l'étroit dès l'emménagement.
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