Host et Guest

Pourquoi ce modèle remplace progressivement la sous-location

La sous location de bureaux existe depuis longtemps, mais elle présente des freins majeurs qui expliquent l'émergence du modèle Sora :

À l’origine, la sous location est un marché de seconde main, sans trop de confiance et de sécurité. Elle nécessite par ailleurs l'accord du bailleur. L'article L145-31 du Code de commerce interdit la sous-location sans autorisation expresse du propriétaire. En pratique, beaucoup de baux l'interdisent purement et simplement. Résultat : des entreprises avec des espaces vides qui ne peuvent pas les sous-louer, même si elles le souhaitent.

La prestation de services contourne cette contrainte, et vient structurer votre offre. Dans le modèle Host/Guest, il n'y a pas de sous location. Le Host fournit un service (la mise à disposition d'un espace équipé et géré) au Guest, via l'opérateur. Juridiquement, c'est une prestation de services, pas un transfert de jouissance du bail. Aucune autorisation du propriétaire n'est donc requise.

Le Host garde le contrôle. Contrairement à un sous-locataire qui acquiert des droits sur les lieux, le Guest dans un modèle de prestation de services n'a pas de droit au renouvellement ni de propriété commerciale. Le Host peut récupérer ses espaces avec un préavis raisonnable, ce qui sécurise sa position.

Le Guest gagne en simplicité. Pas de négociation avec un bailleur inconnu, pas de dépôt de garantie équivalent à 3 ou 6 mois de loyer, pas de travaux d'aménagement. Le Guest arrive dans un bureau clé-en-main et commence à travailler.

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Comment fonctionne concrètement la relation Host/Guest Sora

Phase 1 : l'audit des espaces du Host. Après avoir signé un contrat de prestation de services avec le Host, nous construisons ensemble toute l’analyse financière autour du périmètre de sous-occupation. Loyer, charges, taxes, OPEX, tout y passe pour déterminer le meilleur taux de couverture des coûts. Nous identifions ce qui peut être proposé à des Guests sans perturber l'activité du Host, au meilleur prix marché.

Phase 2 : le remplissage des espaces. Sora adapte les espaces si nécessaire (cloisonnement, mobilier, signalétique), conseille sur le positionnement tarifaire et les diffuse au marché. Le Host n'a rien à faire : c'est Sora qui porte la commercialisation.

Phase 3 : l'installation du Guest. Le Guest signe un contrat de réservation avec le Host. Ce contrat inclut l'espace, les services (ménage, maintenance, accueil, Wi-Fi) et un engagement à partir de 12 mois. Le Guest emménage dans un bureau prêt à l'emploi.

Phase 4 : la gestion quotidienne. Sora gère tout : accueil, maintenance, ménage, gestion des demandes (tickets), facturation. Un Workplace Manager dédié est le point de contact unique pour le Guest. Le Host reçoit des revenus réguliers sans se soucier de la gestion opérationnelle.

Phase 5 : la flexibilité dans le temps. Si le Host a besoin de récupérer ses espaces (recrutement, réorganisation), le contrat de prestation permet une sortie dans des délais raisonnables. Si le Guest grandit, l'opérateur peut lui proposer d'autres espaces dans son réseau.

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Le profil type du Host

C'est une entreprise qui se retrouve avec des espaces en trop pour des raisons souvent prévisibles :

Après un passage au travail hybride. L'entreprise avait dimensionné ses bureaux pour 200 personnes présentes chaque jour. Avec 2-3 jours de télétravail, la présence moyenne tombe à 130. Deux étages sont chroniquement sous-occupés.

Après une réorganisation ou une réduction d'effectif. Une fusion, un plan de départs, un recentrage stratégique, l'entreprise se retrouve avec des surfaces excédentaires et un bail qui court encore 4 ans.

Après un déménagement partiel. L'entreprise a regroupé ses équipes sur un site principal mais conserve un bail sur l'ancien site. Plutôt que de payer un double loyer à fonds perdus, elle valorise l'espace restant.

En anticipation de croissance. L'entreprise a pris des bureaux plus grands que nécessaire pour accompagner sa croissance à 3 ans. En attendant d'occuper 100% de la surface, elle monétise le surplus.

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Les questions fréquentes sur le modèle Host/Guest

Le Host doit-il prévenir son bailleur ? Techniquement non, si le modèle repose sur une prestation de services (et non une sous-location). Cependant, nous conseillons fortement d’en parler. Le Host reste le seul titulaire du bail et ne transfère aucun droit au Guest. C'est la différence juridique fondamentale avec la sous location.

Le Guest peut-il personnaliser son espace ?  Totalement, c’est la force du modèle.

Combien le Host peut-il espérer gagner ? Les revenus dépendent de la localisation, de la surface et du niveau d'aménagement. En Île-de-France, un Host peut espérer couvrir entre 50% et plus de 100% de son propre loyer sur les surfaces mises à disposition, transformant une charge nette en charge partiellement ou totalement compensée.

Quel engagement minimum pour le Guest ? À partir de 12 mois chez Sora.