Définition
La sous-location de bureaux est le fait, pour un locataire, de louer à un tiers tout ou partie des locaux dont il est lui-même locataire via un bail principal. Le locataire initial devient "sous-bailleur", le tiers devient "sous-locataire". Le propriétaire de l'immeuble reste en dehors de cette relation mais il a son mot à dire.
En France, la sous-location de locaux commerciaux est interdite sauf autorisation expresse du bailleur (article L145-31 du Code de commerce). Cette interdiction de principe, combinée aux contraintes administratives et juridiques du modèle, explique pourquoi la sous-location classique est de moins en moins utilisée au profit d'alternatives plus souples.
Les 5 contraintes pratiques de la sous-location
Au-delà du cadre juridique, la sous-location présente des obstacles opérationnels qui en font un modèle lourd et risqué.
1. Obtenir l'autorisation prend du temps et peut échouer. Le bailleur n'est pas obligé d'accepter. Même quand il est ouvert à la discussion, le processus (échange de courriers, négociation des conditions, rédaction d'un avenant) prend 2 à 6 mois. Pendant ce temps, les espaces restent vides et coûtent de l'argent.
2. La gestion opérationnelle retombe sur le locataire. Qui gère le ménage des espaces sous-loués ? Qui répare la climatisation ? Qui accueille les sous-locataires le matin ? En sous-location classique, c'est souvent le locataire qui se retrouve à gérer des fonctions d'office management qu'il n'a ni l'expertise ni le temps de porter.
3. La remise en état à la sortie. Le sous-locataire rend les locaux dans l'état convenu. Mais qui finance la remise en état si le sous-locataire a dégradé l'espace ? Le locataire, qui doit ensuite se retourner contre le sous-locataire.
4. La complexité fiscale. Les revenus de sous-location sont imposables (BIC ou revenus fonciers selon le régime). La TVA s'applique dans certains cas et pas dans d'autres (selon que le bail principal est soumis ou non à la TVA). L'accompagnement d'un comptable est indispensable.
5. La stigmatisation du marché. La sous-location souffre d'une image de "marché de seconde main". Les entreprises qui cherchent des bureaux préfèrent traiter directement avec un bailleur ou un opérateur professionnel plutôt qu'avec un locataire qui sous-loue son surplus. La confiance et le niveau de service ne sont pas les mêmes.
Sous-location vs prestation de services
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